Федералды табыс деңгейі төмен тұрғын үй салығы бойынша несиелік бағдарлама 1987 жылдан бері табысты иеленушілерді лайықты пәтерлермен қолжетімді жалға беру арқылы табысты жүзеге асырылуда. Егер сіз салықтық несие бойынша пәтер іздеп жатсаңыз, онда сіз бұрын қолдануға болатын белгілі бір нәрселер бар.
Төменде федералдық табыс деңгейі төмен тұрғын үй салығы бағдарламасы туралы жиі қойылатын сұрақтарға жауаптар берілген.
Q: Салықтық несие бағдарламасы қандай?
A: Салықтық несиелік бағдарлама, сондай-ақ «федералдық табыс деңгейі төмен тұрғын үй салығы бағдарламасы» немесе жай LIHTC деп аталатын, танымал қолжетімді тұрғын үй бағдарламасы болып табылады, ол 1987 жылдан бері жұмыс жасайды. HUD басқаратын көпшілік тұрғын үй бағдарламасынан айырмашылығы, салық кредиттік бағдарламаны IRS басқарады, елдегі барлық мемлекеттік тұрғын үйді қаржыландыру агенттіктерімен келіседі. Бағдарламаға қатысқан жер учаскелері, кемінде жалға берілетін жалдау шарты бойынша, кемінде кейбір пәтерлерді төменгі жалдамалы жалдаушыларға жалға беру үшін салықтық несиелік қасиеттері үшін 10 жылға салықтық несиелерді талап етеді.
Q: Мен салықтық несие талап етемін бе?
Ж: Жоқ. Салықтық несие бағдарламасы өз атауын алады, себебі қатысушы меншік иелері өздерінің ғимараттарын қол жетімді ету үшін құнды салық несиесін алады. Салықтық несиелік мүлікте жалдаушы ретінде сіз алған кіріс кіріс жарамды деп есептесеңіз, шектеулі жалдау түрінде болады.
Q: Үй шаруашылықтарының кіріс бөлігі ретінде аннуитеттер есептеледі ме?
A: Егер сіз зейнеткерлікке немесе басқа аннуитетке ие болсаңыз, сіздің үй шаруашылығыңыздың кіріс бөлігі ретінде қандай да бір түрде есептелудің жақсы мүмкіндігі бар. Жалға алушы сізде бар аннуитетке қалай қарау керектігін қалай анықтауы керек (немесе салықтық несие бойынша мүліктік жалдау құқығына жалдауға қол қойғаннан кейін құрылуы мүмкін), сіздің балансыңызды алып тастауға құқығыңыз бар-жоғына байланысты. аннуитетті және сіз төлемдерді алсаңыз.
Егер сіз төлемдерді бастаған болсаңыз, жалға беруші сізден брокерге аннуитет теңгерімін алып тастауға құқығы бар-жоғын сұрауы керек. Егер сізде бұл құқық бар болса, жалға беруші аннуитетті актив ретінде қарастыруы керек.
Сондай-ақ, сіз аннуитеттік төлемдерді қабылдағаннан кейін, әдетте, оны біржолғы ақшаға айналдыра алмайсыз. Егер сіздің жағдайыңыз болса, сіздің тұрақты төлемдеріңіздің иесі сіздің табысыңыз деп есептеледі.
Сіздің үй иесіңіздің балансты (тіпті айыппұлдар есептелсе де) алып тастауға құқылы екеніңізді тексеру керек, келесі жылы аннуитеттің өсуі күтілетін негіздеме, қандай да бір тапсыру немесе мерзімінен бұрын алу үшін айыппұл төлеу , ал сіздің аннуитетіңізді толығымен алып тастасаңыз, салық ставкасы мен салықтық айыппұл қолданылады.
Сұрақ: Сенімділер үй шаруашылығының кіріс бөлігі ретінде саналады ма?
Жауап: Сенім көбінесе үй шаруашылығының кіріс бөлігі ретінде есептеледі. Жалға алушы сізде бар сенімге қалай қарау керектігін қалай анықтауы керек (немесе салықтық несие бойынша мүліктік жалдау құқығына жалдауға қол қойғаннан кейін құрылуы мүмкін) шоттың негізгі бөлігіне кіруіңізге немесе шот бойынша кіріс.
Q: активтер кіріс деп саналады ма?
А: Жоқ. Активтердің өзіндік кіріс ретінде қарастырмайды, алайда актив шығаратын кез-келген кіріс, әдетте, үй шаруашылығының табыстылығын анықтау кезінде есептеледі.
Q: Үй иелері табысты тексереді ме?
Ж: Иә. Егер сіз салықтық несие бойынша табысы аз пәтерге өтініш жасасаңыз, жалға берушінің немесе мүліктік менеджердің табыстарды және активтерді тексеру қажет екендігін күтіңіз. Салықтық несиелік бағдарлама қаншалықты қауіпті екенін ескере отырып, тексеруді талап етеді ... Толығырақ
Q: Менің пәтерім қалай есептеледі?
A: Жалдау ақысы пәтердегі жатын бөлмелерінің санына байланысты есептеледі, ал онда тұратын адамдардың саны нақты емес. Сіздің иесімен әрбір жатын бөлмеде (немесе студияда бір адамға) тұратын 1,5 адамның өмір сүруін болжай отырып, жалдау ақысын есептеуге болады.
Мәселен, екі бөлмелі пәтерді жалдау, мысалы, пәтерде үш адамға (1,5 х 2 жатын) негізделетін болады.
Салықтық несиені жалға алу үшін коммуналдық төлемдер де кіреді.
Салықтық несие бойынша табыс деңгейі төмен бірлікке төлеуге талап етілетін максималды жалдау аймақтың ортақ жалпы табысының (AMGI) пайыздық үлесінің 30% (әдетте 50% немесе 60%) құрайды.
Q: Үй шаруашылығындағы адамдар саны жарамдылыққа әсер ете ме?
Ж: Иә. Үй шаруашылығыңыздағы адамдардың саны салық түсімі бойынша несиелік мүлікте табыс деңгейі төмен бөлігіне сәйкес келетіндігіңізге әсер етеді. Үй шаруашылығыңыз үй шаруашылығының көлеміне негізделген аймақтың ортақ жалпы табысының (AMGI) белгілі бір пайызынан аз табуы керек. Екінші жағынан, салық несиесін жалға алу сіздің пәтеріңіздегі адамдардың нақты санына негізделмейді.
Сұрақ: Мен арнайы лизингке қол қоюым керек пе?
Ж: Жоқ. Салықтық несие бағдарламасы жалға берушілердің жалға алушыларға арнайы лизингке қол қоюын талап етпейді. Бірақ салықтық несие бағдарламасына қатысты бір немесе екі тармақпен жалға алу туралы қосымша мәлімет таба аласыз. Мысалға, жыл сайын сіз өзіңіздің үй иесімен бірге жұмыс істеуге және сіздің кірістеріңізді тексеруге талап ететін тармақты күтуіңіз мүмкін. Тіпті, үй иесі сіздің біліктілігіңізді анықтаған кезде жалған немесе толық емес табыс туралы ақпарат бергенін білсе, жалдауды тоқтату үшін негіз болуы мүмкін.
Сұрақ: Айына ай сайын жалға аламын ба?
Жауап: Егер Сіз пәтерге бірінші рет салықтық несие шартында қол қоятын болсаңыз, кем дегенде алты ай мерзімге (бір-екі ерекше жағдай болса да). Осыдан кейін, сіз және сіздің иесімен жалға алуды айдан-айға ұзартуға келісе аласыз.
Q: Ғимаратта нарықтық жалдаушылар болады ма?
A: Мүмкін. Көптеген салық жеңілдіктері кейбір табысы аз пәтерлер мен кейбір нарықтық пәтерлерді қамтиды.
Q: Егер нарықтағы жалдаушы бар болса, табысым төмен болады ма?
A: Сізге керек емес. Жалға берушілер нарықтағы және табысы аз пәтерлерді бөлмеуге міндетті, ал сіздің салықтық несиелік мүлігіңізде ешкім ештеңе айтпасаңыз қанша жалдау ақысын білуі керек.
С: Менің табысым өткен жылы жасағаныма негізделген бе?
Ж: Жоқ. Келесі жылы сіздің табысыңызды асыға күтіп, «жыл сайынғы деңгейге көтеру» арқылы анықталады. Мысалы, егер сіз жұмыс орнында айына 3000 доллар табыс тапсаңыз, онда бұл кіріс $ 36,000 (12 ай x $ 3000) деп есептеледі, тіпті сіздің пәтеріңізге көшкеннен кейін бір айдан кейін жұмысыңызды жоғарылатуыңыз немесе жоғалтасыз.
Q: Үй иелерінің жалақысы тұрақты жұмыс табысын қалай есептейді?
A: Жұмыс табысы табыс табысы тұрақты немесе тұрақсыз болсын, үй шаруашылықтарының кірістерінің құрамында болуы керек.
Әдетте, салықтық несие бағдарламасына қатысушы иелері жалға алушының ағымдағы жағдайларын «жылдықты» пайдалану үшін пайдалануы тиіс, яғни жалға алушы келесі 12 айда табуға үміттейтін соманы білдіреді, тіпті егер бұл сан көп болса да немесе одан төмен.
Сұрақ: Некені бұзу немесе бірлескен активтер мені дисквалификациялайды ма?
A: Жоқ. Болашақ жалдаушы тек ажырасуға немесе бірлескен активтерге ие болу үшін ғана дисквалификацияланбайды.
Сіздің ажырасқаннан кейінгі табысыңыз сізді жарамсыз ете алады, алайда некені бұзу немесе бірлескен активтер салық төлеушінің өтінішін өңдеуден бас тартуға негіздеме болып табылмайды немесе автоматты түрде өтініш берушіні кіріс құқығы жоқ деп қарастырады.
Q: Жалға алу менің табысыма негізделген бе?
Ж: Жоқ. Басқа тұрғын үй бағдарламаларына қарағанда салық несиесін жалға алу сіздің ауданыңыздағы немесе басқа жергілікті жерлердегі орташа табысқа негізделеді. Бұл орта «HUD» жыл сайын жаңартылатын «жалпы медиа жалпы табыс» (AMGI) ретінде белгілі. Сіздің нақты табысыңыз салықтық несие бойынша мүліктен төмен табысы бар кəсіпқойлыққа ие болатыныңызды анықтауға қатысты. Бірақ нақты жалдау ақысы сіздің кірісіңізге негізделмейді.
С: Салықтық несие бойынша мүліктен тым көп табыс тапсам, басқаларға жарамсыз па?
A: міндетті емес. Әрбір салықтық несие құқығы табысқа қолжетімділікті анықтау үшін бірдей ережелерге сәйкес болуы керек, бірақ бір салық несиесі үшін мүлдем тым көп ақша табуға болады, бірақ әлі де басқаларға жарамды деп есептеледі. Бұл, мысалы, кіріс шегінің 55% табатын жағдайда болуы мүмкін. Жалға берушілерге жалдау шартының 50% -нан аспайтын табысы сізден бас тартады, бірақ 60% мөлшердегі жылжымайтын мүлік сізді қолайлы деп табады. Сондай-ақ, кіріс лимиттері әртүрлі болады, сондықтан бір меншік үшін тым көп табыс тапсаңыз, әртүрлі шектеулерді қолданатын басқа мүлікте табысқа жетуіңіз мүмкін.
С: Мен кіргеннен кейін кірісімнің жоғарылап кетуі мүмкін болса, мен оны шығаруға болады ма?
A: Сіз табысқа жету үшін шығарылғаннан қорқуыңыз керек емес. Егер сіздің табысыңыз 140% -ке жоғары орташа жалақы (AMGI) көтерілсе, онда ешқандай проблема жоқ. Егер сіздің кірісіңіз осы деңгейден жоғары болса, ол үйдің иесінен ғимараттың барлық салықтық несиелері бойынша білікті болуын қамтамасыз ету үшін шаралар қабылдауды талап етуі мүмкін.
Ең нашар жағдайда, сіздің үй иесі (тиісті ескертумен) сіздің пәтеріңізді нарықтық бағаға ауысуы мүмкін және сіз жалға алынған жалға алудың пайдасын жоғалтасыз. Алайда, сіздің кірісіңіз жоғары болған жағдайда, сіз табысы төмен емессіз және сіз нарықтағы жалгерлік ақыға ие бола аласыз. Салықтық несие бойынша жылжымайтын мүлік иелері тек жалдаушыларды мемлекеттік немесе жергілікті заңдармен анықталған «жақсы себеп» үшін шығара алады. Бұл сондай-ақ, жалға берушіңіз жалдау ақысын негізсіз жаңартпау туралы шешім қабылдамайды.
Q: Менің табысым өзгерген сайын, қайта сертификаттау керек пе?
Ж: Бақытымызға орай, жоқ. Салықтық несиелік бағдарламада «аралық аттестациялар» жоқ, яғни сіз жұмыс орындарын ауыстырып, көтеруді немесе активті сатып алуды немесе сатқыңыз келсе, кірістеріңізді есептеп, қайтадан тексеріп алудың қажеті жоқ. Сіз басшылықпен жылына бір рет сіздің кірістеріңізді растайтын, әдетте жалдау туралы келісімге қол қоюдың мерейтойы бойынша кездесуге тиіссіз.
С: студент ретінде, мен салықтық несие бойынша өмір сүре аламын ба?
A: Жалпы ереже, егер сіздің үйдегілердің барлығы толық уақытты студент болса, онда сіз салықтық несие сипатында жалдауға болмайды. Егер сіз толық емес күндізгі бөлімде оқыған болсаңыз, онда мектепте сырттай оқып жүрген бөлмеде тұратын болсаңыз, онда сіз жақсысыз. Егер сіздің үйдегілердің бәрі толық уақытты негізде мектепке баратын болса, басқаруға сізден ерекше жағдай туындамағанын сұраңыз.
Салықтық несие сипаттары кемсітушілік туралы заңдарға сәйкес келуі керек пе?
Ж: Иә. Салықтық несиелік қасиеттер әдеттегі жылжымайтын мүлік ретінде бірдей әділ тұрғын үй заңдарына бағынады. Сонымен қатар, HUD, Қазынашылық департаменті мен Әділет департаменті (DOJ) арасындағы келісімнің арқасында IRS тұрғын үйдің тұрғын үй құрылысын бұзу туралы оңай біледі және оны салықтық несие бойынша сəйкессіздікке негіз ретінде пайдаланады. Бұл, салықтар бойынша несие иелерінің иелері, сізге қарсы кемсітушілікке жол бермейді.
Q: жалға алушылар мен перспективалар бағдарламалық талаптар туралы қосымша ақпарат ала алады.
A: Жалға алушылар мен перспективалар жиі салықтық несие қасиеттерінің пайдасы мен ережелері туралы сұрақтар туындайды. Жауап берілген жиі қойылатын сұрақтарға жауаптардан басқа, сіз өзіңіз тұратын жердегі салықтық несиелік бағдарламаны басқаратын мемлекеттік тұрғын үй агенттігінің жауап берген нақты сұрақтарын таба аласыз. Мемлекеттік үйдің қаржылық мекемелерінің тізімін қараңыз .